一天之内3个地王，楼市要回暖了？
点击蓝字“听三哥说”关注我吧~3月27号一天之内在二线城市出了三个地王。苏州土拍市场的一块土地，溢价18.22%，楼面价每平米6.5万。厦门土拍市场的一块土地，溢价40.49%，楼面价每平米6.2万。宁波土拍市场的一块土地，溢价7.3%，楼面价每平米3.26万。不少媒体在讨论，二线集中出现地王是否是楼市回暖的前兆，对于这个问题我的结论是，还差的远。1首先这次拿出来卖的这三块地，都是这三个城市的白菜心地段，所以能拍出这个溢价一点也不奇怪。换句话说，谁家过年还不包顿饺子吃？宁波、厦门、苏州，这三个城市把自己压箱底的好地拿出来的目的很明确，就是要拉升地价和托起二级市场，也就是新房市场的热度。让大家看看，土地还是能卖的上价格的。苏州的地王是由中交建作为第一大股东的绿城中国拿下，厦门的是市属国企厦门国贸拿下，宁波的则是宁波东部新城开发投资集团和专门开发高端住宅的江山万里合作拿下。三个城市的三块好地，分别卖给了三个有国资背景的开发商。好到什么程度呢，就单单苏州这块双湖板块的土地，这地方从2014年到现在整整10年没有供应过住宅用地，加上临湖的地理位置和1.02的容积率24米的限高，还有每户3个机动停车位的配置来看，未来妥妥的是顶级别墅豪宅。另外厦门和宁波的也大差不差，走的都是高端路线，区别就是价格和规格上肯定比不了苏州这个。所以不用为这三块地王的出现而紧张，因为就没准备搜刮穷鬼的钱，人家就是冲着富人群体去的。问题是豪宅或者说准豪宅，这东西卖的再凶残都无济于事，中国楼市从来不是靠这些这和内需问题是相同的道理，奢侈品算商品吗？当然算，但奢侈品的销量上涨并不能带动内需的上升，疫情后的2020到2023年，不管是名牌皮包还是新款豪车或者高端珠宝，基本上销售都是节节高升。但诡异的是，在这3年时间里，来自有关部门要求促内需和刺激消费的声音却越来越多规格越来越高。事实证明高端的奢侈品带不动中国内需的基本盘。房地产也是一样，豪宅市场和大部分普通住宅是天然隔绝的两个世界，2023年一二线城市的豪宅市场也是持续发热，该售罄的售罄，该抢购的抢购，但楼市的基本盘呢？统计局白纸黑字的数据写的很清楚，2023年不管是从新房销售额，还是土地出让金，或者是房地产投资总额，无一例外全都是继续稳定下跌。豪宅救不起市场。不过地方上却对此还抱有幻想，想用地王的出现再次点燃楼市希望的火焰。但很显然地方低估了潜在购房群体的记忆力。对于地方城投和央企国企们长期扮演土拍气氛组角色的操作，看台下面的观众早已经不买账了。有再一再二没有再三再四，从22年底就开始玩土拍的左手倒右手的戏码，大家就是再傻也看明白了。今天城投明天国企央企，为了不让流拍出现和把溢价推上去，亲儿子们开始频繁接盘。本来该破的泡沫被强行按住，尽管满是裂痕但依然在拼命维持，这就是土拍市场的现状。地方上很清楚土拍对二级市场，也就是新房市场的走向影响很大，所以千方百计的要把土拍搞的“漂亮点热闹点”，为的就是营造一个市场还在“繁荣”的幻象。但幻象终归是幻象，2023年继续大幅下滑的新房销售额和销售面积的数据，就是刺破幻象的一根尖刺。事实证明，但凡是需要为自己的负债负责的个人和企业，都不会被幻象迷惑。个体没有因为2023年土拍个别的“回暖”就放弃持币观望的态度，同理民营房企也没有因为那些央企城投同行的大肆拿地，而跟风进场。在面临增加债务的选项面前，大家都变的异常理性。所以别说这次地王走的是高端住宅路线，本来就和大量普通人没关系，就算这次地王走的是普通住宅路线，极大概率也是翻不起浪花的。看透这场皮影戏了。2其实央国企下场托市这招并不新鲜，把时间倒退回2017-2019年期间你就会发现大量的央企拍下地王的新闻。比如这样的还有这样的前社科院委员、社科院金融研究所所长李扬在《中国投资发展报告(2016)》的发布会现场曾经说过：“最近这些城市房价上涨，是一些地方和开发商一起搞上去的，因为地方政府卖不了地，开发商卖不了房，政府没有财政收入，大家都不好”这句话说的比较直白，简单汇总成两个字就是托市。为了地方财政的收入，为了二级市场的新房的销售，市场必须托起来。纵观房地产发展史，每当市场陷入焦灼或者僵持阶段，就会有大型央企进场托市，不说让行情扭转，但起码不要那么难看。我猜这可能也属于央企的所承担的“社会责任”中的一种吧。不过“责任”归责任，央企国企背景的房企也不能无限制兜底，去年中旬经济观察报采访某央企背景的房企时对方的投拓负责人表示：“现在的楼市行情下，央企拿地也要精打细算了”。如果查阅过地方土拍详细数据就会发现，这个央企负责人说的话不假，去年中旬开始甚至更早的时候，地方上那些很“一般”的地块越来越少有央企拿下，而是多由地方城投包场。地方上显然感受到了这个变化，所以这次苏州宁波厦门三家都把压箱底的优质地块拿了出来，央企们也都心领神会的默契抬价一波后顺利拿下。既保证了拿地后的投资收益，也顺带给地方做了“顺水人情”，央企不想做亏本生意。其实从去年自然资源部发文建议取消土地溢价上限后，就等于向市场进行一定程度的妥协了。有形的大手玩不转了，又想起了市场的好处，土拍重新回归市场化后无非想达到的目的就是，让更多的货币通过央企国企这样的融资大玩家的手砸向土地市场，从而带动整个楼市重新点火升空。是这么想的也是这么干的，但实际的效果并不怎么样。2023年TOP100的房企排行榜中，央国企和地方国资的拿地金额占比达到80%。而这个数字在一年前的2022年还是66.8%。一年比一年托举的力度更大，但全国土地出让金却收入越来越少。2022年托举了一年，全国土地出让金是6.7万亿，同比下降23.3%；2023年又托举了一年结果全国土地出让金掉到了5.8万亿，同比下降13.2%。央国企们托举的力度是逐年递增，而土地出让金总额却是逐年减少，这只能证明大概率是民营房企在不断收缩投资的战线。央企玩的起，民企跟不起。民营房企大致上是可以当做楼市的风向标，因为他们是自负盈亏没那么多兜底的机制保护的“野孩子”，是要为自己买的每一块地负责，这损失的是老板和股东自己的钱。怎么负责？让地赚钱。2022年商品房销售额13.3万亿，其中住宅销售额下28.3%，住宅待售面积增长18.4%。2023年商品房销售额11.6万亿，其中住宅销售额下降6%，住宅待售面积增长22.2%连续两年的新房销售大幅度下滑和库存的不断升高，让民营房企的造血能力几近腰斩，再加上过去十几年高周转“积攒”下来的庞大负债在不断的啃食现金流，民营房企的自我造血能力说瘫痪也不算过分。本来造血没了还能输血，但金融机构对待民营房企融资一直是坚持带着“有色眼镜”，央企国企背景的房企融资是敞开供应，民营房企对不起，只能是涓涓细流了。就这还得你民营房企有足够多的资产抵押才行。造血近乎瘫痪，输血又指望不止，绝大部分民营房企现在拿地基本等于把地方的债务接过来顶到自己头上，然后等着雷声响起。和自杀没太大的区别。事实证明，这种央国企费心费力为土地撑场面的独角戏，是没有观众的。民营房企不跟风拿地，潜在购房群体也不跟风买房，在这一点上民营房企和普通个体有一个共同点，那就是要为自己的负债去负责。民营房企怕自己负债拿地开发的房子没人接盘，个体怕自己的工资收入降低或者干脆失业抗不住房贷。于是民营房企不拿地，个体不买房，大家集体拒绝负债。托举，托了个寂寞。3这次三地王能出现，除了本身是优质地块外，更多还是归功于放开了土地溢价的上限，其实把土地交还给市场化运作这本来是很正常的操作，但就是不知道为什么对房价不能一视同仁？土地可以放开涨价的上限，房价却有下跌的下限？这是不是有点过于双标了？想市场化最好就做到底，一级市场的土地可以这样，二级市场的新房也可以这样，让市场来决定这些资产价格的走势，而不是靠一些看不见的力量来左右。如果坚持不接受市场的考验，那就算用地价把新房价格推起来，也只是一座沙滩上的城堡。疫情后的2020年靠着央行宽松的货币政策和地方上土拍开的绿灯，当年的一二线甚至三线的地王可以说是层出不穷，到现在都有新闻可查，但结果呢？不过是居民负债空间见顶前的回光返照罢了。市场现在疲软的是需求端，是需求端撑不起现在的房价体系，不管是负债空间也好还是个人收入也罢，都是力不从心。但现在的发力方向，明显还是走的老路，先是降低首付比例让个体以更高的杠杆率进场买房，说穿了就是让个体多负债。结果忙活了半天发现这招不行，现在又在土地上打主意，想让地价的热燃起新房市场的火，虽说这次三块土地的确都是优质地块和普通人关系不大，但保不准下次就该让刚需感受下地王的压迫感了。总的来说，就是还在寄希望于某种政策来引导市场出现翻天覆地的变化。看来16年那口来自棚改货币化的“甘甜”，直到现在依旧念念忘。就这样。感谢大家阅读，如果喜欢
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